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华体会体育丨华体会app—店肆选址的12步流程及规则

来源:华体会体育点击: 发布时间:2022-04-03 08:18
本文摘要:说到选址,我们经常听到:“我知道这个区域”“追随向导者”“凭直觉即可”“找到最好的生意业务条件”或“我认识一小我私家有间商铺”。选址尺度是模糊的,很少用到分析,而且经常是“好的商业地产条件”影响了他们的决议,选择一个店面位置经常是一个偏颇的决议。零售及餐饮行业充满着宣称能解决所有问题的自我主义者,其中一些人确实如此,然而大多数人不是。不幸地,自我经常故障明智的决议,导致损失钱财及入骨的悲痛。

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说到选址,我们经常听到:“我知道这个区域”“追随向导者”“凭直觉即可”“找到最好的生意业务条件”或“我认识一小我私家有间商铺”。选址尺度是模糊的,很少用到分析,而且经常是“好的商业地产条件”影响了他们的决议,选择一个店面位置经常是一个偏颇的决议。零售及餐饮行业充满着宣称能解决所有问题的自我主义者,其中一些人确实如此,然而大多数人不是。不幸地,自我经常故障明智的决议,导致损失钱财及入骨的悲痛。

对大多数不相信上述说法的人,多看看已往一些曾经很红火的零售店或餐厅但最终还是进入了太平间,有些店的辉煌日子来的快,去的也快。讲一个餐厅老板的案例,原本是一家乐成餐厅的谋划者,起家于一个有特色且乐成的观点餐厅。不听从专家的建议,他在其他区域(一其中等规模社区)开了另一家同名称的类似餐厅,不幸地,乐成的秘密不见了,销售额被分食,新餐厅的严重亏损拖垮了老店,最后两家店都倒闭关门了,这个谋划者现在为另一家餐厅打工。

令人惋惜的是,如果当初能仔细分析做好选址计划,凄惨的教训是可以制止的。店肆选址虽然存在定性主观的判断,但对于真正懂选址的人,它是一门可以量化比力的科学。

遵循选址原则会迫使选址的人们举行发现事实、逻辑思维的流程,最后获得实事求是的结论,以淘汰选址错误的几率。如果正确地用好选址流程,它不仅能大大有利于店肆选址决议,也能有助于营销决议。不是所有的原则都适用于所有情况。

例如,一些晚餐为主的餐厅用奇特的观点或菜单来弥补能见度的不足。反之,能见度对大多数餐厅是重要的,特别对快餐是至关紧要的。

以下逐一说明店肆选址的12步流程,每一步骤也是选址必须遵循的规则:1. 清楚你的观点及生意在这里我们不探讨谋划面(因为那是一个完全差别的主题),可是不言自明你必须知道你的行业及你自己的生意(如果你已经是一家店的谋划者)。事实上,相识你的运营是任何扩张的须要条件。以餐饮行业为例,餐厅谋划者通常能枚举并比力食材成本、人力成本、可控成本、不行控成本、毛利率及利润。

数字被广泛地讨论及交流,天天的流水、生意业务量、每个就餐时段的主顾数、销售的餐数、以及利润(希望有赢利)等填满了多本条记本。然而,听起来有点世俗,在扩张之前,你必须真正掌握好你运营的庞大性并正确地权衡你的治理能力。你做好你的作业了吗?如果你首次进入餐饮行业,你有研究乐成的餐厅谋划吗?你是否完全熟悉他们的技术?对于多店谋划者,相识你的运营也包罗相识你体现最好的门店的特性对比体现最差的门店。

赢家告诉你在那里找乐成的新店,输家告诉你在那里制止失败店。2. 确定你主顾的特性(既有谋划者)主顾被吸引到商店的理由有许多。作为一个店老板,你应该知道为何主顾选择你的店。而且,识别最常到访消费的常客(重度用户)的特性是须要的。

没有这个数据,你在拿一支空气枪与人交火。恐怖的是,有许多商家老板或高管真不相识他们的主顾概况档案,你问他们的主顾是谁?许多回覆会是:每小我私家都是他们的主顾,你再问:你如何知道的?通常的回覆是:我视察到的,或我的司理告诉我的。有点谬妄!经常在完成一个主顾观察(或商圈观察)之后,真实的主顾概况信息跟这些高管的意见有极大差异。你需要发现谁是你的主顾?为何他们到访你?或为何他们不到你门店?最重要的主顾一般是最常到访的常客,这类主顾也许与总体的主顾分配有极大差异,乐成选址的主要秘密之一是瞄准一小我私家口统计匹配你“最常客”特性的区域。

3. 相识态度、趋势、习惯及型态消费者态度及趋势经常在变。他们被一些变数像年事、收入、生活方式、油价、职业、理想、时机、社会趋势、家庭组成及巨细、幸福感等所影响。例如,我们大多数是很是相识最新的康健饮食知识、运动、孩子的竞争需求、手机、社交媒体、在家里或办公室天天所需要的互联网服务及其他小我私家因素。

在思量店面选址时,我们要认知现在及未来的习惯及趋势。我们全部是习惯的生物。

事情的人们建设起上下班的出行型态,虽然偶然会差别,这种型态多数是容易识此外。怙恃也摆设了一个可识此外型态,例如接送小孩去学校、购物、处置惩罚家事以及到场其他天天重复发生的事。职业妇女忙碌的型态也能被识别及评估,大多数餐厅及快餐店涌现来拦截这些型态的人们,沿着去主要区域购物中心的门路上的零售店及餐厅希望拦截这些主顾。因此,评估一个区域内人们的型态是须要的。

在建设一个多店生长计谋时,你必须相识一个多数会区内差别区块的各种型态。对这种习惯及型态的误解或不相识已经导致许多商店谋划失败!4. 描绘你的商圈几种因素决议了商圈的巨细,包罗:商店类型、店址类型、收入、地形、竞争、交通动脉、流量数、物理及心理障碍、市场结构、运动集客点、消费者类型、能见度(有时)、社会经济特性及其它。已往的历史履历显示餐厅聚焦于5公里的商圈半径,而快餐厅是1到3公里,便利店一般是500米。在许多情况,这些距离是贴切的,然而也经常有差异。

要分析店址类型以及由于新店所导致商圈规模的变化是很是重要的,在一个主要的都市区域,一家特色餐厅也许会吸引15-20公里的人们,而在农村地段,正确类型的餐厅也许能吸引30-50公里远的人们。此外,快餐厅靠近主要的购物中心(摩尔)经常就引用了购物中心的商圈距离的特性。实际上,商圈不是严格的圆形、四方形或长方形,反而他们像变形虫,被商店(以及其周围的集客点)的吸引力所正面影响,并被竞争及物理障碍等因素所负面影响。5. 收集真实的市场数据商店相互竞争争夺主顾的消费金额,这些消费通常是由住民人口、流量、白昼的事情人口、到访区域的访客或这些群体的组合所发生的。

市场资源包罗人口、社会经济特性、年事结构、收入、消费金额、生活方式及家庭巨细。通过有序的步骤,你能够确定现在及未来的市场规模。6. 选择合乎需要的易靠近性在一个多数会区域规模内的易靠近性包罗开车(或骑车)的人从区域的某个地方移动到另一个地方的能力。

就地段位置上来说,易靠近性表现人们移动收支一个区域,特别是收支某个特定地段的便利性。在确定易靠近性时,必须思量主要及次要的交通动脉、车道数、时速限制、转弯灯号、转弯车道、交通拥堵及中央隔离带。

你也应该评估汽车或行人的流量数、交通流向、小时岑岭及低谷、及其他相关数据。流量数自己不能确定易靠近性,事实上,用词有点不贴切,总流量数像区域内的总人口数一样只是指标,反而,每小时流量数是比力重要的要素。

7. 识别集客点区域对大多数的便利性质的商店,特别是便利店或快餐店,店面必须靠近集客设施,例如:车站、主要的购物中心、主要的办公楼集中区域、宾馆、工业及其他商业设施等。对于市中心的店面,集客点也许是政府机构、办公楼及旅店大楼的集群,或者市中心自己就是一个集客点。上海的迪士尼乐园是个集客点,遍布全市的购物中心也是,三亚沙滩边的旅店、澳门的赌场、大学、医院、经常带来人流的超市或药局等都是集客点。

识别并探索你商店区域内多种类型的集客设施是须要的,因为他们增加了到访一个区域的频率。集客点的重要性能够决议一个店面会成为乐成店还是失败店。8. 评估竞争设施竞争通常可以分成两类:直接及间接。

一家日本摒挡餐厅直接跟其他的日本摒挡餐厅竞争,可是跟其他餐厅间接竞争。麦当劳及汉堡王被视为直接竞争,然而他们是肯德基及德克士的间接竞争者(虽然现在许多快餐厅在其菜单添加了一些品项,使得他们更像直接竞争者)。显着地,竞争越直接,市场饱和的趋势越大。

反之,竞争越不直接,较高市场占有率的时机就越大。竞争分析经常是不足的,一小我私家如果完全不相识现有竞争者的体现,他如何确定一个潜在新店址的销售潜力呢?不幸地,那是险些不行能的。

然而,新开店有自信的老板们总会忽视竞争。9. 相识能见度及曝光能见度是一个店面、修建物、或招牌被看到的能力;曝光是在一段长时间被看到。虽然能见度发生激动购置的时机,曝光逐渐影响消费型态及决议。能见度对便利性质的商店(例如便利店、快餐厅)是极端重要,因为高能见度能让主顾很远就看到而有更多时间决议是否入店消费。

对于一些目的地性质的商家,缺乏能见度的问题不太大,因为其产物或服务有特色及气氛(在巷口内的小酒吧或咖啡厅)。然而,对大多数的零售店及餐厅来说,能见度越好,生意做成的时机就越高。

10. 识别合适的地段位置合适的地段位置是那些切合本文所述的选址流程及规则或者你自己验证过的地段尺度。可接受的地段尺度的例子一般包罗:地段类型、交通动脉类型、商圈巨细、时速限制、车道数、相近用途、流量偏向、流量数、收支、能见度、竞争、地形、人口统计、族群特性、租赁成本及烟酒牌照等,这些特性可以出现许多维度。对于要新开店且没有选址履历的个体商家老板,其他类似的乐成商店的店址特性能提供很是重要的指引。

多店连锁的谋划者可以吸取已往的履历,分析他们最乐成的门店、体现一般的门店及较失败的门店来发现哪些特性存在于乐成门店及失败门店。另外一个方法是勘查其他谋划者或竞争者的履历。

他们的订价如何?最乐成的门店是哪家?为何最乐成?他们选址乐成的配合特点是什么?同样的,险些每小我私家能够识别并视察到不乐成或失败的店并应该制止他们的地段特性。研究失败店与研究最乐成的店一样有用!11. 预估营业额在某些水平上,所有的零售店或餐厅都在竞争争取同样的消费金额。然而,差别场景在差别行业的区别比力大。以用餐的消费金额为例,一个有小孩的家庭及没有小孩的专业人士伉俪的用餐消费有所差别,甚至一对伉俪跟朋侪或同事一起用餐也有差异。

其他因素的差异可能在早餐、午餐及晚餐消费,或简餐对比高等用餐的成本。就像特殊事件的用餐,娱乐用餐增加了一个重要的维度。险些所有的零售店或餐厅用某种方法来预估营业额。然而,他们经常发生不正确的效果。

评估会影响一家店潜力的所有因素才气正确完成预估营业额的事情,不幸地,许多人经常使用简朴的盘算方法来预估营业额,有些不科学的方法是评估商铺租用成本(或买地制作成本)及相关的入驻成本,然后用谁人数字来倒推所需要的营业额,虽然相识这些成本及效果很重要,那是一个愚昧的方法来处置惩罚如此重要的风险!相比一个失败店的成本及心理和财政痛苦,做好一个正确的营业额预估的成本是极小的。12. 评估店址的经济性及实体特性店址的经济性表现一个商家在一个特定店址所发生的营业额及谋划成本足以支撑其商铺租赁(或购置)及设备等成本,固然要能缔造可接受的利润及投资回报。有两个偏向来探讨这个议题。

第一,仔细预估一个特定店址的销售潜力来确定一个可接受的商铺租赁成本(或购置成本);第二,市场上的经济性,例如租赁成本或购置成本,指出了所需的销售水平来支撑一家特定商店。为了让一家店提供足够的投资回报,其销售额潜力必须匹配或凌驾店址的经济性。

越来越多的商家正在重新评估他们的谋划目的,因为他们的每店营业额不足以弥补现有的租用成本。通常,他们必须修正其营运,有时较高的成原来自于环保划定或消防卫生要求的改变。在其他情况,他们必须重新界说其目的来削减成本,并瞄准会发生较高营业额的地段位置,关闭那些不再能发生经济效益的店面。

后语对于连锁店而言,还可以再加上一个规则,就是广告及市场渗透。履历告诉我们足够数量的门店已经在市场开业了,广告、主顾接受度及市场知名度应该对既有店及新店有正面的整体影响。虽然这对一些谋划良好的乐成连锁店行得通,它不是对所有连锁公司都是可行的。迩来,增加的竞争及市场上过多的门店(例如餐饮行业)已经夷平或淘汰许多公司的同店销售额。

促销对大多数的零售店及餐厅是极端的重要,可是在他们担忧广告支出之前,需要先找到好店址。不幸地,零售店及餐厅的谋划者经常认为应用上述这些规则是贫苦的、耗时间的、而且会花钱。反而,他们搪塞了事或做外貌文章,也就是想做但做的很少。最终谋划失败,门店关门倒闭,经常听到他们说:痛恨当初选址错误啊!想深入相识店肆选址的技巧,请看头条专栏文章《细述店肆选址的评估指标及技巧》 ,全面有系统性地教授选址知识,总共24章节(凌驾12万字),有4个章节可免费阅读。


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